Thuê nhà ở Hàn Quốc: thuê tháng, jeonse, tiền đặt cọc và ngày xác định

Tóm tắt

• Luật Bảo vệ thuê nhà ở áp dụng cho việc thuê nhà dùng để ở, kể cả khi một phần được dùng cho mục đích khác ngoài để ở.
• Với người nước ngoài, đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi cư trú thay cho đăng ký cư trú và khai báo chuyển đến.
• Khi đã nhận bàn giao nhà và khai báo chuyển đến, quyền đối kháng phát sinh từ ngày hôm sau; nếu có thêm ngày xác định trên hợp đồng thì người thuê được hoàn trả tiền đặt cọc trước người có quyền thứ tự sau khi bán đấu giá.
• Lệ phí ngày xác định là 600 won mỗi trường hợp khi nộp trực tiếp và 500 won mỗi trường hợp tại Internet Registry Office.

Ai thực hiện

• Người nước ngoài đã đăng ký khi chuyển nơi cư trú phải khai báo chuyển đến trong 15 ngày kể từ ngày chuyển đến, tại cơ quan thành phố/quận/huyện hoặc thị trấn/xã/phường của nơi ở mới, hoặc tại cơ quan xuất nhập cảnh có thẩm quyền.
• Đồng bào mang quốc tịch nước ngoài (người khai báo cư trú trong nước) được hướng dẫn khai báo trong 14 ngày kể từ ngày chuyển nơi ở (hướng dẫn của quận Yeongdeungpo).
• Người thuê muốn được ưu tiên hoàn trả tiền đặt cọc cần có điều kiện đối kháng (nhận bàn giao nhà và khai báo chuyển đến) và ngày xác định trên hợp đồng.
• Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse của Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc (HUG) cho phép cá nhân, pháp nhân và cả người nước ngoài tham gia (hướng dẫn HUG).

Nộp ở đâu

• Ngày xác định: văn phòng thị trấn/xã, trung tâm dịch vụ cộng đồng phường, chi nhánh thành phố/quận/huyện nơi có nhà, tòa án địa phương và chi nhánh, cơ quan đăng ký, công chứng viên.
• Ngày xác định điện tử: chủ nhà hoặc người thuê có thể nộp tại Internet Registry Office của Tòa án tối cao.
• Khai báo thay đổi nơi cư trú: tiếp nhận tại văn phòng xuất nhập cảnh, văn phòng quận, trung tâm dịch vụ cộng đồng phường nơi chuyển đến (hướng dẫn của quận Yeongdeungpo).
• Bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse: đến chi nhánh HUG hoặc ngân hàng ủy thác, Naver Pay, Kakao Pay, Toss, hoặc ứng dụng HUG Ansim Jeonse (hướng dẫn HUG).

Giấy tờ cần chuẩn bị

• Ngày xác định (trực tiếp): bản gốc hợp đồng thuê và giấy tờ tùy thân (thẻ đăng ký cư trú, bằng lái xe, hộ chiếu, thẻ đăng ký người nước ngoài, v.v.).
• Hợp đồng phải ghi thông tin chủ nhà và người thuê, tài sản thuê, thời hạn, tiền thuê và tiền đặt cọc, có chữ ký hoặc ghi tên và đóng dấu của các bên.
• Ngày xác định điện tử: chứng thư xác nhận được tên thật, do Cục trưởng Cục Hành chính Tòa án chỉ định và công bố.
• Khai báo thay đổi nơi cư trú: tờ khai thay đổi nơi cư trú của người nước ngoài, thẻ đăng ký người nước ngoài hoặc thẻ cư trú trong nước, giấy tờ chứng minh nơi cư trú (hợp đồng thuê, xác nhận cung cấp chỗ ở, v.v.) (hướng dẫn của quận Yeongdeungpo).

Chi phí

• Các số tiền trên là số liệu năm 2026.
• Tỷ lệ phí bảo lãnh HUG khác nhau theo mức tiền đặt cọc, loại nhà ở và tỷ lệ nợ (theo công bố của HUG).

Thủ tục

• Bước 1: Trước khi ký, nếu chủ nhà đồng ý, bạn có thể yêu cầu cung cấp thông tin về căn nhà như ngày cấp ngày xác định, tiền thuê, tiền đặt cọc.
• Bước 2: Ký hợp đồng. Hợp đồng không ghi thời hạn hoặc ghi dưới 2 năm được coi là 2 năm. Người thuê có thể chủ trương thời hạn dưới 2 năm.
• Bước 3: Khai báo thay đổi nơi cư trú trong 15 ngày sau khi chuyển đến (nhận bàn giao nhà).
• Bước 4: Khi đã nhận bàn giao nhà và khai báo chuyển đến, quyền đối kháng với bên thứ ba phát sinh từ ngày hôm sau.
• Bước 5: Nhận ngày xác định trên hợp đồng. Người thuê có điều kiện đối kháng và ngày xác định được hoàn trả tiền đặt cọc trước người có quyền thứ tự sau khi bán đấu giá.
• Bước 6: Hợp đồng có tiền đặt cọc trên 60.000.000 won hoặc tiền thuê tháng trên 300.000 won (tại thành phố/tỉnh tự trị đặc biệt, thành phố, một số huyện và quận tự trị) thuộc diện khai báo hợp đồng thuê nhà trong 30 ngày kể từ ngày ký.
• Bước 7: Khi khai báo hợp đồng thuê kèm hợp đồng được tiếp nhận xong, coi như đã được cấp ngày xác định. Khi người thuê khai báo chuyển đến theo Luật Đăng ký cư trú, coi như đã khai báo hợp đồng thuê.
• Bước 8 (tùy chọn): Nếu thuê jeonse, nộp bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc jeonse của HUG trước khi qua 1/2 thời hạn hợp đồng, tính từ ngày muộn hơn giữa ngày trả số tiền còn lại và ngày khai báo chuyển đến đối với hợp đồng mới (hướng dẫn HUG).

Những điểm hay vướng

• Ngày xác định điện tử nộp sau 16:00 ngày thường có thể được cấp vào ngày làm việc tiếp theo, còn nộp sau 18:00 ngày thường, thứ Bảy hoặc ngày lễ thì được cấp vào ngày làm việc tiếp theo.
• Với bảo lãnh HUG, bạn phải sống tại căn nhà, đã khai báo chuyển đến và có ngày xác định, và tổng tiền đặt cọc jeonse cùng các khoản nợ ưu tiên phải trong phạm vi 90% giá nhà (hướng dẫn HUG).
• Bảo lãnh HUG áp dụng cho tiền đặt cọc đến 700.000.000 won ở vùng thủ đô và đến 500.000.000 won ở khu vực khác, thời hạn hợp đồng từ 1 năm trở lên, hợp đồng ký thông qua môi giới bất động sản được cấp phép (hướng dẫn HUG).
• Yêu cầu tăng tiền thuê hoặc tiền đặt cọc không được vượt quá 1/20 (5%) số tiền đã thỏa thuận, và quy định của thành phố/tỉnh có thể đặt mức thấp hơn.
• Người thuê có thể thực hiện quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng 1 lần, và thời hạn thuê được gia hạn coi là 2 năm.
• Dù thời hạn thuê đã hết, quan hệ thuê vẫn được coi là tồn tại cho đến khi nhận lại tiền đặt cọc.
• Nếu quá hạn khai báo thay đổi nơi cư trú, hướng dẫn cho biết hãy liên hệ văn phòng xuất nhập cảnh (1345) (hướng dẫn của quận Yeongdeungpo).

Hướng dẫn này là thông tin chung và không đánh giá khả năng của từng cá nhân. Luật và lệ phí có thể thay đổi, hãy kiểm tra văn bản gốc qua liên kết chính thức và với cơ quan có thẩm quyền.