외국인 집 구하기(월세·전세·보증금·확정일자) 안내

한눈에 보기

• 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 일부가 주거 외 목적으로 쓰이는 경우도 포함합니다.
• 외국인의 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음합니다.
• 주택 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 계약서 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
• 확정일자 수수료는 방문 건당 600원, 인터넷등기소 건당 500원입니다.

누가 해야 하나요

• 등록외국인은 체류지를 옮기면 전입한 날부터 15일 이내에 새 체류지의 시·군·구 또는 읍·면·동, 또는 관할 출입국·외국인관서에 전입신고를 해야 합니다.
• 외국국적동포(국내거소신고자)는 거소를 옮긴 날부터 14일 이내에 신고하도록 안내되어 있습니다(영등포구 안내).
• 보증금을 우선 변제받으려는 임차인은 대항요건(주택 인도와 전입신고)과 계약서 확정일자를 갖춥니다.
• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 개인·법인과 함께 외국인도 가입할 수 있습니다(HUG 안내).

어디서 하나요

• 확정일자: 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원·등기소, 공증인.
• 전자확정일자: 대법원 인터넷등기소에서 임대인·임차인이 신청할 수 있습니다.
• 체류지 변경신고: 이사한 지역의 출입국관리사무소, 구청, 동 주민센터에서 접수합니다(영등포구 안내).
• 전세보증금반환보증: HUG 지사 또는 위탁은행 방문, 네이버페이·카카오페이·토스, HUG 안심전세 앱(HUG 안내).

준비물

• 확정일자(방문): 임대차계약서 원본과 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등).
• 계약서에는 임대인·임차인 인적사항, 목적물, 기간, 차임·보증금이 적혀 있고 당사자 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
• 전자확정일자: 실지명의를 확인할 수 있는 인증서로, 법원행정처장이 지정·공고한 것.
• 체류지 변경신고: 외국인 체류지변경 신고서, 외국인등록증 또는 거소증, 체류지 입증서류(임대차계약서, 숙소제공확인서 등)(영등포구 안내).

비용

• 위 금액은 2026년 기준입니다.
• HUG 보증료율은 보증금 구간·주택유형·부채비율에 따라 다릅니다.

절차

• 1단계: 계약 전, 임대인의 동의를 받아 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있습니다.
• 2단계: 계약을 맺습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 임차인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 있습니다.
• 3단계: 이사(주택 인도) 후 15일 이내에 체류지 변경신고를 합니다.
• 4단계: 주택 인도와 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 생깁니다.
• 5단계: 계약서에 확정일자를 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
• 6단계: 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 계약(특별자치시·도, 시, 일부 군, 자치구 지역)은 계약일부터 30일 안에 주택 임대차 계약 신고 대상입니다.
• 7단계: 계약서를 내고 임대차 계약 신고 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다.
• 8단계(선택): 전세라면 HUG 전세보증금반환보증을 신규 계약 기준 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2이 지나기 전에 신청합니다(HUG 안내).

자주 막히는 지점

• 인터넷등기소 전자확정일자는 평일 16:00 이후 접수분은 다음 근무일에 부여될 수 있고, 평일 18:00 이후·토요일·공휴일 접수분은 다음 근무일에 부여됩니다.
• HUG 반환보증은 해당 주택에 거주하며 전입신고와 확정일자를 받았고, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 합니다(HUG 안내).
• HUG 반환보증 대상 보증금은 수도권 700,000,000원 이하, 그 외 지역 500,000,000원 이하이고, 계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다(HUG 안내).
• 차임·보증금 증액 청구는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있습니다.
• 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 기간은 2년으로 봅니다.
• 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 봅니다.
• 체류지 변경신고 기한을 넘긴 경우는 출입국관리사무소(1345)로 문의하도록 안내되어 있습니다(영등포구 안내).

이 안내는 일반 정보이며 개인별 가능 여부를 판단하지 않습니다. 법령·수수료는 바뀔 수 있으니 공식 링크의 원문과 관할 기관에서 확인하세요.