คู่มือเช่าบ้านในเกาหลีสำหรับชาวต่างชาติ (ค่าเช่ารายเดือน ช็อนเซ เงินมัดจำ วันที่รับรอง)

สรุปสั้น ๆ

• กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัยใช้กับการเช่าอาคารที่อยู่อาศัย รวมถึงกรณีที่บางส่วนใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกจากการอยู่อาศัย
• สำหรับชาวต่างชาติ การลงทะเบียนชาวต่างชาติและการแจ้งเปลี่ยนที่พำนักใช้แทนการลงทะเบียนที่อยู่และการแจ้งย้ายเข้า
• เมื่อได้รับมอบบ้านและแจ้งย้ายเข้าแล้ว จะเกิดสิทธิยันต่อบุคคลภายนอกตั้งแต่วันถัดไป และหากมีวันที่รับรองในสัญญาด้วย ผู้เช่าจะได้รับเงินมัดจำคืนก่อนผู้ทรงสิทธิลำดับหลังเมื่อมีการขายทอดตลาด
• ค่าธรรมเนียมวันที่รับรองคือรายการละ 600 วอนเมื่อยื่นเอง และรายการละ 500 วอนที่ Internet Registry Office

ใครต้องดำเนินการ

• ชาวต่างชาติที่ลงทะเบียนแล้วเมื่อย้ายที่พำนักต้องแจ้งย้ายเข้าภายใน 15 วันนับจากวันที่ย้ายเข้า ที่สำนักงานเมือง อำเภอ เขต หรือตำบลของที่พำนักใหม่ หรือที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่มีเขตอำนาจ
• ชาวเกาหลีโพ้นทะเลที่ถือสัญชาติต่างชาติ (ผู้แจ้งที่พำนักในประเทศ) ได้รับคำแนะนำให้แจ้งภายใน 14 วันนับจากวันที่ย้ายที่พำนัก
• ผู้เช่าที่ต้องการได้รับเงินมัดจำคืนก่อนต้องมีเงื่อนไขการยันต่อบุคคลภายนอก (การรับมอบบ้านและการแจ้งย้ายเข้า) และวันที่รับรองในสัญญา
• การค้ำประกันการคืนเงินมัดจำช็อนเซของบรรษัทค้ำประกันที่อยู่อาศัยและเมืองแห่งเกาหลี (HUG) เปิดให้บุคคล นิติบุคคล และชาวต่างชาติสมัครได้ (คู่มือ HUG)

ยื่นที่ไหน

• วันที่รับรอง: สำนักงานตำบล ศูนย์บริการชุมชน สำนักงานสาขาของเมือง อำเภอ เขต ในพื้นที่ที่ตั้งบ้าน ศาลแขวงและสาขา สำนักงานทะเบียน และโนตารี
• วันที่รับรองทางอิเล็กทรอนิกส์: ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ายื่นได้ที่ Internet Registry Office ของศาลฎีกา
• การแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก: ยื่นได้ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง สำนักงานเขต หรือศูนย์บริการชุมชนในพื้นที่ที่ย้ายไป (คู่มือของเขตยองดึงโพ)
• การค้ำประกันการคืนเงินมัดจำช็อนเซ: ไปที่สาขา HUG หรือธนาคารที่ได้รับมอบหมาย หรือผ่าน Naver Pay, Kakao Pay, Toss และแอป HUG Ansim Jeonse (คู่มือ HUG)

สิ่งที่ต้องเตรียม

• วันที่รับรอง (ยื่นเอง): สัญญาเช่าฉบับจริงและบัตรประจำตัว (บัตรประชาชน ใบขับขี่ หนังสือเดินทาง หรือบัตรลงทะเบียนชาวต่างชาติ เป็นต้น)
• สัญญาต้องระบุข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า ทรัพย์ที่เช่า ระยะเวลา ค่าเช่าและเงินมัดจำ และมีลายมือชื่อหรือชื่อพร้อมตราประทับของคู่สัญญา
• วันที่รับรองทางอิเล็กทรอนิกส์: ใบรับรองที่ยืนยันชื่อจริงได้ ซึ่งอธิบดีสำนักงานบริหารศาลกำหนดและประกาศ
• การแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก: แบบแจ้งเปลี่ยนที่พำนักของชาวต่างชาติ บัตรลงทะเบียนชาวต่างชาติหรือบัตรที่พำนัก และเอกสารยืนยันที่พำนัก (สัญญาเช่า หนังสือยืนยันการให้ที่พัก เป็นต้น) (คู่มือของเขตยองดึงโพ)

ค่าใช้จ่าย

• จำนวนเงินข้างต้นเป็นข้อมูลปี 2026
• อัตราค่าธรรมเนียมค้ำประกันของ HUG แตกต่างกันตามช่วงเงินมัดจำ ประเภทที่อยู่อาศัย และอัตราส่วนหนี้

ขั้นตอน

• ขั้นที่ 1: ก่อนทำสัญญา หากผู้ให้เช่ายินยอม สามารถขอข้อมูลของบ้าน เช่น วันที่ได้รับวันที่รับรอง ค่าเช่า และเงินมัดจำ
• ขั้นที่ 2: ทำสัญญา การเช่าที่ไม่กำหนดระยะเวลาหรือกำหนดต่ำกว่า 2 ปีให้ถือว่ามีระยะเวลา 2 ปี ผู้เช่าอ้างระยะเวลาต่ำกว่า 2 ปีได้
• ขั้นที่ 3: แจ้งเปลี่ยนที่พำนักภายใน 15 วันหลังย้ายเข้า (รับมอบบ้าน)
• ขั้นที่ 4: เมื่อรับมอบบ้านและแจ้งย้ายเข้าแล้ว จะเกิดสิทธิยันต่อบุคคลภายนอกตั้งแต่วันถัดไป
• ขั้นที่ 5: ขอวันที่รับรองในสัญญา ผู้เช่าที่มีเงื่อนไขการยันต่อบุคคลภายนอกและวันที่รับรองจะได้รับเงินมัดจำคืนก่อนผู้ทรงสิทธิลำดับหลังเมื่อมีการขายทอดตลาด
• ขั้นที่ 6: สัญญาที่มีเงินมัดจำเกิน 60,000,000 วอน หรือค่าเช่ารายเดือนเกิน 300,000 วอน (ในเมืองหรือจังหวัดปกครองตนเองพิเศษ เมือง บางอำเภอ และเขตปกครองตนเอง) ต้องแจ้งสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยภายใน 30 วันนับจากวันทำสัญญา
• ขั้นที่ 7: เมื่อการแจ้งสัญญาเช่าพร้อมยื่นสัญญาได้รับการรับเรื่องเรียบร้อย ให้ถือว่าได้รับวันที่รับรองแล้ว และเมื่อผู้เช่าแจ้งย้ายเข้าตามกฎหมายการลงทะเบียนที่อยู่ ให้ถือว่าได้แจ้งสัญญาเช่าแล้ว
• ขั้นที่ 8 (ไม่บังคับ): หากเป็นช็อนเซ ให้สมัครการค้ำประกันการคืนเงินมัดจำช็อนเซของ HUG ก่อนพ้น 1/2 ของระยะเวลาสัญญา โดยสัญญาใหม่นับจากวันที่ช้ากว่าระหว่างวันชำระเงินส่วนที่เหลือกับวันแจ้งย้ายเข้า (คู่มือ HUG)

จุดที่มักติดขัด

• วันที่รับรองทางอิเล็กทรอนิกส์ที่ยื่นหลัง 16:00 ในวันทำการอาจได้รับในวันทำการถัดไป และที่ยื่นหลัง 18:00 ในวันทำการ วันเสาร์ หรือวันหยุดราชการจะได้รับในวันทำการถัดไป
• การค้ำประกันของ HUG กำหนดให้ต้องอาศัยอยู่ในบ้านนั้น แจ้งย้ายเข้าและได้รับวันที่รับรองแล้ว และผลรวมของเงินมัดจำช็อนเซกับหนี้ลำดับก่อนต้องไม่เกิน 90% ของราคาบ้าน (คู่มือ HUG)
• การค้ำประกันของ HUG ครอบคลุมเงินมัดจำไม่เกิน 700,000,000 วอนในเขตเมืองหลวงและปริมณฑล และไม่เกิน 500,000,000 วอนในพื้นที่อื่น ระยะเวลาสัญญาตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไป และต้องเป็นสัญญาที่ทำผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต (คู่มือ HUG)
• การเรียกร้องขึ้นค่าเช่าหรือเงินมัดจำต้องไม่เกิน 1/20 (5%) ของจำนวนที่ตกลงไว้ และข้อบัญญัติของเมืองหรือจังหวัดอาจกำหนดให้ต่ำกว่านี้ได้
• ผู้เช่าใช้สิทธิเรียกร้องให้ต่อสัญญาได้ 1 ครั้ง และระยะเวลาเช่าที่ต่อออกไปให้ถือว่าเป็น 2 ปี
• แม้ระยะเวลาเช่าสิ้นสุดแล้ว ให้ถือว่าความสัมพันธ์การเช่ายังคงอยู่จนกว่าจะได้รับเงินมัดจำคืน
• หากเลยกำหนดแจ้งเปลี่ยนที่พำนัก คู่มือแนะนำให้สอบถามสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (1345) (คู่มือของเขตยองดึงโพ)

คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปและไม่ได้ประเมินกรณีของแต่ละบุคคล กฎหมายและค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงได้ โปรดตรวจสอบต้นฉบับผ่านลิงก์ทางการและกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ